募集家賃を下げる前にオーナー様にぜひ見て頂きたい！住宅設備リニューアルが空室対策として有効に働くという話

こんにちは、リーシングチームの岡本です。

 

このブログをご覧になられている方のなかには、賃貸マンションを所有されている方も多くいらっしゃいます。マンション経営を行っていると、実に多くのことを考えねばならず、日々苦悩されておられる方も大勢いらっしゃると思います。

そんな中でも、最大の関心事は、「どうすれば空室が埋まるか？」ということではないでしょうか？

 

今回は、そんなお悩みのオーナー様にぜひ見て頂きたい、『住宅設備リニューアル』についてお話ししていきたいと思います。

◆オーナー様が一番関心ある事は空室対策

私は当社で管理させて頂いている物件のオーナー様窓口を担当しております。色々お話を伺っていると、オーナ様は皆さま実に様々なことを考えながら経営をされておられます。

例えば、「外壁が痛んできたので、そろそろ手直しが必要かな？」ということや「ゴミ置場がすぐカラスに荒らされるのを何とかしたいな」ということ、はたまた「息子に引き継いでもらわないといけないけど、ちゃんとやっていけるのかしら？」といったことなど、実に様々な悩み事を抱えながら日々マンション経営をされておられます。

そんな悩み事のなかでも、「何とかして空室を無くしたい！」「どうやったら部屋を借りてもらえるかな？」という空室対策については、どのオーナー様も一番興味を持たれ、同時に一番苦心されておられます。

 

この空室対策、どのような方法があるのでしょうか？

●家賃の減額は諸刃の剣

一番手っ取り早いのは、ずばり「家賃を減額する」ということです。

賃貸物件を探される方のほぼ全員が、少しでも安く借りたいと考えておられますので、家賃を減額すると借りてもらえる確率が高くなります。ただ、一度家賃を減額すると、その減額した金額が市場に広まってしまうため、一旦部屋が埋まった後で空室となった部屋の入居者を募集する際、以前の家賃に戻せない！といったことになりかねません。

また、家賃を減額したことで収入が目減りしますので、経営を圧迫する要因の一つになり得ます。

とはいえ、家賃を維持したままだと部屋が埋まらない…ジレンマです

 

●住宅設備リニューアルは「空室対策」と「物件のアンチエイジング」の両方の効果が

そんな時にぜひ取り入れて頂きたいのが、『住宅設備のリニューアル』なんです！

お部屋を借りようと探されている方は、少しでも安く借りたいと考える一方、出来るだけきれいなところに住みたいとも考えておられます。一番良いのは新築物件ですが、予算の都合でそうもいかないのが現実問題です。

とはいえ、価格が安いばかりで古いだけのものよりは、少し値が張っても出来るだけ新しくキレイなものを使いたい、というのが人の心理です。平たく言いますと、手ごろな家賃でよい設備の付いているところがあれば、そこを借りようと考える、というわけです。

 

 

賃貸物件は生鮮食品と似た部分があり、どんなに頑張っても時間（築年数）が経過すれば鮮度（家賃）が低下するということは避けることが出来ません。ここで、何も手を加えなければ年数を経るごとに断続的に目減りする家賃を、設備をリニューアルすることで下落幅を小さくする、というわけです。

 

貸す側は家賃の下落幅を抑えつつ借り手を見つけやすくなり、借りる側は良い設備の物件を手ごろな家賃で借りることができるため、結果として両者にとって良いバランスを取ることが出来るようになるのが、この『住宅設備リニューアル』の良いところなんです！

 

◆『住宅設備リニューアル』の実例紹介

 

では次に、実際に当社で携わった『設備リニューアル』の実例を紹介して参りたいと思います。

 

事例）

物件名	「Wマンション」
所在地	大阪府吹田市朝日が丘町
築年数	2000年7月　　（設備リニューアル当時　築17年）
用途	近隣大学生向けの単身用賃貸マンション
問題	供給過多にあり、競合物件が多い。ピーク時には約30室が空室になるということも…

 

こちらの物件は関西大学千里山キャンパスの近くにあり、これまで慢性的に空室が発生している物件でした。ピーク時には30室近くの空室が発生し、3月の入退去シーズンが終了した時点で10室以上が空室となり、次年度の入退去時まで空き状態の解消がなされない、という状況が続いておりました。そこで、2017年3月の入退去時を目安に、居室内設備の一斉リニューアルをして頂くこととなりました。

 

今回の設備リニューアルでは、下記について実施いたしました。

 

●水栓をシングルレバーに交換して、より機能的に

 

 

キッチンの水栓金具を、従来の2ハンドルタイプ（赤と青の握り玉が付いているもの）から、シングルレバーハンドルの混合水栓金具に取替しました。

給湯器のタイプによっては、お湯と冷水を程よく出して適温のお湯にしなければならなかったところ、シングルレバーとなりお湯の温度調整がしやすくなりました。また、見た目にも新しい感じが出ており、特に水回りを気にされる女性のお客様にご好評頂いています。

 

●浴室はサーモスタット付き混合水栓はお風呂のストレスを軽減します

 

 

旧式の2ハンドル水栓金具をサーモスタット機能付き混合水栓金具へと変更しました。

サーモスタット機能が付くことで、2ハンドル時ではお湯と冷水を上手く調整し適温のお湯にしなければならなかったものを、水栓金具の温度設定で適温のお湯を出すことが出来るようになり非常に使いやすくなりました。キッチンと同じく、水回りを気にされる女性の方にご好評頂いています。

 

●洗面台を清潔に保てるシャワー付き洗面化粧台

 

 

こちらの物件は独立洗面化粧台が付いている物件でしたので、その独立洗面化粧台を新しいものに取替しました。

従来のものはカランしか付いていなかったのですが、新しいものは蛇口部分にシャワーヘッドが付いているタイプのものを導入致しました。洗面ボウルの部分も広くなり、朝の身支度にとても重宝すると、入居された方からは大変喜んで頂いております。

 

●入居者は生まれたときからウォシュレットが当たり前の世代

 

 

従来のシンプル便座から、ニーズの高い温水洗浄暖房便座（シャワートイレ）へと変更しました。

「温水洗浄機能がないトイレなんて考えられない」というお客様も多くいらっしゃいますので、もはや当たり前の設備とも言えます

 

この物件ではもともと便座付近に電源コンセントが設置されていましたので、便座の取替のみで対応可能でした。

電源コンセントが無い場合には、電源を分岐して別途コンセントを取りつける工事が必要にあります。なお、当社には電気工事士資格取得者が在籍していますので、電源コンセントが無い物件であっても、コンセント増設工事を含めて自社対応が可能です。

 

●新しいエアコンへの交換は入居者の電気代削減にも直結

 

 

エアコン本体の耐用年数が8～10年程度と言われているなか、17年前に設置されたものということもあり、新しいものに交換いたしました。

エアコンを新しいものに変えることで、借りる側としては気分が良く、また消費電力を抑えることが出来るケースが多いため電気代が安くなるなど、喜ばしいことずくめとなります。また、古いタイプのエアコンですと故障のリスクが高くなり、またメーカーからの部品供給年数を超えてしまっていることも多いことから、結果的に故障時に新品に取替をせねばならなくなります。その場合、入居者の方に取替までの間の暑かったり寒かったりをガマンして頂かなければならず、また仕入れ先の在庫不足のため取替まで時間を要することもあるなど、結果として入居者の方に迷惑をかけることにもつながります。

なので、入居前に新しいエアコンに取り替えるのは、入居者側にとってもオーナー様・管理者側からもメリットの多い施策と言えるのではないでしょうか。

 

◆オーナー様に感謝された住宅設備リニューアル

 

先ほどご紹介しました物件について設備リニューアルを行った結果、前年まで繁忙期終了時に10室空き状態のままであった物件が、家賃を下げることなく満室となりました。

携わった私自身、正直なところここまで成果が出るとは思っていなかったため、非常に驚くとともに苦戦していた物件が満室になりホッとしました。また、この結果をオーナー様に報告致しました際に、「これまで苦戦していたが満室になってとても嬉しい。提案してくれてありがとう」という言葉を頂き、非常に嬉しく感じたことを思い出します。

 

どの設備を入れ替えるかについては、物件ごとに備え付けられている設備が異なるため、実施の際には綿密に検討することが望ましいかと思います。また、当然のことですが設備リニューアルを行うにはそれなりに投資が必要となりますので、資金調達などの準備も必要となってくるかと思います。

 

ただ、設備リニューアルを行うことで競合物件に打ち勝ち、多少の差はあるにせよ成約となる確率が大きく向上することが期待できるようになります。その結果、毎月の家賃収入が安定し、また良い設備の物件に住むと入居期間の長期化も期待できるようになるため、大きなメリットを得ることが出来るのではないかと思います。また、住宅設備の入れ替えは修繕費として経費計上できるケースもあるので、税制面でもメリットを得ることが可能です（状況等により経費計上が可能かどうか異なりますので、詳しくは税理士の方にご相談をお勧めします）。

 

しかし、お部屋を借りられた方に気分よくお住まい頂き、退去される時に「素敵なお部屋に住めて良かったです、ありがとうございました」という風に言って頂ける、それが一番うれしいことではないでしょうか。

 

「詳しい話を聞いてみたい」、「ウチの物件にも取り入れてみようかな」などございましたら、お気軽に当社ユニヴ・ライフ株式会社までお問い合わせ頂ければと思います。

 

ユニヴ・ライフ株式会社　管理部

TEL　06-6310-3536