ご存じですか？　2024年4月から「相続登記]が義務化　知らなかったでは済まない新制度のポイント

総務部です。

土地や建物の所有者が亡くなった後、所有者がわからない土地や建物が増えていることが、大きな社会問題になっています。これに対応するため、2024年4月1日から「相続登記が義務化」されることになりました。これを放置しておくと、将来、色々な問題が発生するおそれがあります。今回は、私たちにも関わりのある、この新制度の概要とポイントについてお話したいと思います。

１．相続登記とは何か

まず初めに、相続登記をすることで、どの様な意味があるのかを見ていきたいと思います。

（１）所有権の移転

相続登記は、亡くなった人の財産や資産を法的に、正しく新しい所有者に移す手続きです。これは、遺産の相続人が財産を引き継ぐために必要な法的な手続きの一部です。相続登記を行うことで、不動産などの財産を正式に相続人に譲渡し、所有権を確立することができます。

（２）紛争の防止

手続きには、相続人が法的な権利を主張し、遺産を受け取るために証拠書類を提出した後、登記官や裁判所で審査を受けることが含まれます。相続登記を通じて、財産の所有権が明らかになり、紛争を防ぎ、遺産を適切に管理するための法的基盤が築かれます。

２．なぜ相続登記が義務化されるのか

（１）義務化の背景

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地」の問題があります。所有者不明土地とは、登記簿を調べてもすぐに持ち主がわからない土地、あるいは、持ち主は分かっているけれども連絡が取れない土地といったものです。

相続登記が行われないと、土地の登記簿には亡くなった持ち主の情報が残った状態になります。その状態が何年も続くことで、相続人が増えたり、相続人が行方不明になったりして、土地の所有者が不明確になります。そこで、この問題を解決するために相続登記が義務化されました。

（２）社会的にも影響が大きい

その他に、所有者不明土地は、公共事業や復興プロジェクトに支障をきたす場合もあります。放置状態が続くと、ゴミの不法投棄や、不法占拠などの問題が発生し、周辺の安全や公衆衛生に悪影響を及ぼす可能性もがあります。この所有者不明土地は、2040年には国土の2割、北海道の面積に迫るとの試算もあります。

（参考）「所有者不明土地の実態把握の状況について」（国土交通省）

３．相続登記をしないとどうなる

次に、相続登記をしなかった場合のリスクについて見てみましょう。

（１）複雑な所有権の問題

相続登記を長らく怠ると、相続人の数が増え、所有権の状況が複雑になります。例えば、父親が亡くなり、3人の子供が相続人である場合、相続登記をしないまま子供たちが亡くなり、その子供たちの子供（つまり、父親の孫）が相続人になり、その孫の子供も亡くなるというように、その都度、相続人が増えていくことがあります。このような場合、相続人全員の合意が得られず、相続登記を行うことがほぼ不可能になる危険性があります。

（２）不動産の売却や抵当権設定が難しくなる

相続登記を怠ると、不動産の公式な所有者は亡くなった人のままです。不動産を売却したり、抵当権を設定したりする際には、実際の所有者と公式の登記簿上の所有者が一致している必要があります。そのため、相続登記を行わないまま進めることはできません。将来的に不動産を売却しようとした際に、他の相続人が行方不明だったり、手続きに協力が得られなかったりして、売却ができない可能性があることにも注意が必要です。

（３）差し押さえや共有持分の売却リスク

相続人の中に債務（借金）を抱えている場合、慎重に行動する必要があります。債権者は、相続人の代わりに法的な手続きを行い、相続財産の一部を差し押さえることができます。

また、相続人自身も相続財産の一部である持分を売却したり、担保として提供したりすることができます。そのため、相続登記を怠ると、第三者が相続財産に関与する可能性があることにも注意する必要があります。

（参考）「ご存じですか？相続登記の申請が義務化されます」（法務省）

４．相続登記義務化により何が変わるのか

（１）放置には罰則の適用あり

相続した不動産を一定期間内に登記しなかったり、氏名や住所の変更手続きを怠った場合、罰則が適用されます。相続によって取得した不動産を正当な理由がない限り、3年以内に登記しなかった場合、最大で10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

また、この法改正により、併せて「住所変更登記の義務化」も導入されます。不動産の所有者が氏名や住所を変更する際には、2年以内に変更手続きを行わないと、最大で5万円以下の過料が課せられる可能性があります。

（２）法改正前の相続登記も義務化

相続登記の新ルールが適用される前の不動産相続でも、相続登記を完了していない場合、ルールが変わった日から3年以内に相続登記をする必要があります。以前からその不動産の所有者だったけれども、新しいルールが適用された後に相続が確定した場合、確定した日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

また、氏名や住所などの情報に変更がある場合も、新ルールが適用された日から2年以内に変更手続きを行う必要があります。

（３）「相続人申告登記」の活用も

遺産分割協議が難しい場合や、期限内に登記できない場合があります。長引く場合、新しい「相続人申告登記」という方法があります。これは、特定の登記名義人に相続が発生し、相続人が確定したことを登記簿に記録する制度です。この仮の登記を行うことで、期限内に相続登記をしなかった場合の罰則を避けることができます。

ただし、「相続人申告登記」は、自分が相続人の1人であることを申し出ているだけなので、不動産の所有者を証明するものではありません。後で問題が生じる可能性があるため、正式な登記は遺産分割協議後、3年以内に再度行う必要があります。